건설관리단계
home > 부동산개발Flow > 건설관리단계
건설관리 단계별 절차
설계 종류 및 구분
Check list - 인허가
세무설계 중요 포인트
| 단 계 |
중요 포인트 |
비 고 |
| 토지매입단계 |
- ①취등록세 - 토지 단독(나대지나 소유권 이전 전의 건물 멸실 건축주 명의변경 등) 취득시는 건물이 있는
경우보다 취등록세가 높습니다. (건물+토지 취득시 : 2.3%, 토지 취득시: 4.6%)
- ②취등록세 - 건축물 있는 경우 철거비용 및 명도비용을 고려해야 합니다.
- ③양도소득세와 개발이익 - 지주의 경우 토지를 매각하는 것과 개발하는 것의 이익 비교 형량해서
매각할 것인지 개발할 것인지 결정해야 합니다.
|
- -건물+토지 취득시 취등록세: 2.3%
토지 취즉시 취등록세: 4.6%
- -1가구 1주택이라도 6억원 이상이면
양도소득세 중과 대상
|
| 토지보유단계 |
- ①종합부동산세 - 해당 부동산이 종부세 대상인지 여부(주택 및 오피스텔 주거용은 해당, 별장, 미분양주택,
상가, 건설임대주택, 다가구임대주택 등은 비해당)
- ②재산세 - 재산세의 경우 자치단체별로 50% 범위 내에서 조정하기 때문에 해당 지자체의 조정 범위
인식해야 합니다.
|
|
| 개발(인허가)단계 |
- ①기반시설부담금 - 기반시설부담금은 연면적 200㎡ 이하일 경우 면제(200㎡ 초과분에 대해서만 납부)
- ②개발부담금 - 개발부담금 660㎡ 이하일 경우 비해당 됩니다.
- ③개발 과정에서 발생되는 각종 부담금 내역을 확인해야 합니다.
|
|
| 분양단계 |
- ①부가가치세 - 분양 계약 후 20일 이내 일반과세자 사업자등록해야 부가세 환급
- ②부가가치세 - 자금일정(계약-중도금-잔금)이 6개월 이상일 경우 부가세 발행해야하며,
6개월 이하일 경우 잔금시 일괄 부가세 부과 및 납부해도 가능 합니다.
- ③분양단계에서 건축주(분양주체) 사업자등록 및 분양대금 수납 통장 개설
|
- -부가세 잔금 일괄 발행시는
잔금일로부터 20일 이내
|
| 준공/청산단계 |
- ①사업소득세 - 단순경비율 적용을 위해서는 개발 당해 년도에 사업자 등록을 해야 합니다.
(이전년도 사업자등록되었을 경우 임대업일 경우 소득이 3,600만원 이하일 경우)
- ②사업소득세 - 단순경비율 적용시 소득금액 인정 비율(상가 17.8%, 주택 16.1%)
- ③보존등기 - 보존등기시 취득가액 산정시 제외대상 항목 고려(취등록세 절세)
- ④사업소득세와 법인세 - 소득이 1억원 이상일 경우 사업소득세는 35%, 법인세는 25%이므로
법인세 납부가 유리할 수 도 있습니다.
|
- -개발비용 관련 증빙서류 보관
- -개인개발 vs 법인개발
|
착공/준공(CM개념)
Check list - 건축단계
